周末乡村生态游、城市周边游发展迅速，以往的景点打卡观光式消费向度假式消费转变，乡村民宿市场扩大，旅游消费形态不断升级。

　　家住北京市区的冯阿姨，退休后在顺义区杨镇田家营村租农家院养老，顺便开起了民宿。小院是北方民居三合院格局，独立院落220平米，宣传标签是“北方特色土炕+后现代新中式装修手法”。

　　田家营村紧邻北京汉石桥湿地公园，从东四环开车到村里一小时左右。村子还是原始的北方原生态农村模样。近两年因农村土地资源的盘活，村里出现不少加盖楼层的工地。当地政府工作人员介绍，旁边的湿地公园还没完全开发，目前村子里有十余家民宿，民宿经济暂未成气候。

　　在海边、古镇、村庄租院子开民宿，是很多人的理想职业。民宿最早发源于日本，上个世纪80年代在台湾兴起。

　　大陆民宿从丽江、厦门、莫干山片区开始火遍全国各地，2018年民宿主题的综艺节目大热，让更多人了解和体验民宿居住方式。

　　城镇化加速，城里人开始怀念田园生活，周末乡村生态游、城市周边游发展迅速，以往的景点打卡观光式消费向度假式消费转变，乡村民宿市场扩大，旅游消费形态不断升级。

　　21世纪经济报道记者采访发现，去农村开民宿的人越来越多，部分地区已趋于饱和，民宿行业正在洗牌，有特色的中高端民宿消费市场正在扩大，早年农家乐经营模式迫切需要提质升级。目前长三角、云南等地区民宿经济发展相对成熟，各路资本开始在全国物色新的标的，期待下一个民宿胜地莫干山的出现。

　　去农村开民宿

　　21世纪经济报道记者在相关网站上查到，北京顺义、延庆等远城区的农村，都有农家院出租，价格几万到几十万不等，出租年限有10年、20年不等，还有标注到70年的。

　　冯阿姨家的小院，刚正式开业半年，生意好于预期，北京城市周边游消费需求旺盛，中高端配置的乡村民宿在周末和节假日订购旺盛。10月中旬，据冯阿姨向记者介绍，客人主要集中在周五到周日三天住宿，经营半年下来的房费收入，基本可以覆盖掉一年的房租。他们已经与房东签订十年租约，每年房租五万。

　　2018年广东、成都等地也相继出台民宿相关法规，城市民宿特别是小区民宿，仍处于有争议的状态，监管在进一步变严，相关规范进一步抬高准入门槛，而乡村民宿在乡村振兴的大背景下，政策利好不断。比如北京、海南、上海等地都出台了促进乡村民宿发展的文件。

　　发展成熟的乡村民宿，往往与乡村振兴和发展旅游经济结合在一起，也最受到政策鼓励。

　　上海官方对乡村民宿概念进行了首次界定，乡村民宿就是小型的住宿设施，单幢的独体建筑不超过800平方米，高度不超过4层，房间不超过14间。另外，还对乡村民宿的条件进行细化，包括经营主体、经营用房、建筑安全、公共安全、生态环境、从业人员、诚信体系等都做了明确规定。

　　哪些人可以在农村开民宿?政策层面也在鼓励资本下乡发展民宿。上海发布的文件称，支持具有专业化经营能力的企业法人参与乡村民宿经营活动。鼓励具有一定实力的农民合作社、农村集体经济组织通过投资、租赁等方式，参与乡村民宿的建设和运营。允许有条件的农户以注册个体工商户的形式，将自有宅基地农民房屋用作乡村民宿经营。

　　“复制”莫干山

　　乡村民宿赚钱吗?民宿店老板的反馈冷热不均，但资本对于民宿的热情是持续的。不同的区域，不同的经营模式，均呈现不同的行业生态。

　　国内线上短租民宿平台获数亿融资的消息，不时出现，国际化的短租平台Airbnb也在中国拓展版图。据预测，中国在 2020 年有望成为 Airbnb 最大的客源国。

　　目前大陆民宿经济发展广受关注的是浙江德清莫干山，今年2月，21世纪经济报道记者在参加乡村振兴中外记者见面会时，见到时任浙江德清县委书记项乐民，他作为代表讲乡村振兴的经验，最先提到的案例就是乡村休闲旅游，成功培育了以“洋家乐”为代表的高端民宿新业态，被誉为中国最赚钱的高端度假村“裸心谷”，一张床铺一年的税收就达到了12万元。

　　一起来参加发布会的还有来自莫干山的民宿店主沈蒋荣。2018年国庆节前夕，记者联系沈蒋荣时，他正在河南某县城考察民宿市场。近期他还去看了青岛、北京密云、怀柔和河北野三坡，看当地的民宿市场。一方面是增加知识，了解市场，另外他也有将莫干山模式向外拓展的想法，同时也有地方邀请他去交流民宿发展经验，地方政府也希望能学习和复制莫干山的模式。

　　在浙江西塘古镇开了七年民宿的蒋皓，10月12日告诉21世纪经济报道记者，他最近在江浙沪物色新的民宿地点，包括杭州天目山附近的指南村等，西塘的房子七年租房合同快到期，另外因为西塘民宿也相对饱和，当地正在持续进行民宿整治，相对来说，政策更友好，自然环境安静的地区更有吸引力。

　　对于政策环境，目前国内整体处在鼓励发展乡村民宿的时期，更欢迎外来资本进入，比如湖北武当山地区提出，当地财政预算1000万元资金用于支持奖励民宿产业发展，每个办事处启动一个民宿试点村建设，至少完成150户-200户的民居改造任务;湖北恩施鼓励社会各界发展民宿，对按照标准打造民宿的，按0.15万元/间的标准予以补贴;海南也提到，全省各级财政安排资金扶持民宿产业发展。

　　从市场环境来看，早年民宿发展密集的地区，政策门槛在不断提高，监管不断升级，类似云南洱海片区，还有环保整治的不可控因素。

　　蒋皓依旧计划在长三角寻找下一个民宿据点。在他看来，东南沿海经济发达地区，大小城市密布，居民消费能力强，同时城际轨道交通以及农村地区的交通，也都相对便捷。在一些考察点他发现，一些农村被集体改造，村子里原汁原味的东西消失了，这点很可惜，乡村失去特色，变成千村一面就舍本逐末了。

　　民宿是生活方式也是生意

　　对于开民宿，蒋皓始终认为，能赚钱是很重要的事情，前几年民宿经营状况更好一些，可以开开心心地交朋友，也开开心心把钱赚了，这也是很多店主开民宿的初心。

　　作为旅游网红达人，蒋皓的很多时间都在旅行的路上。今年9月份之前他在国外旅行了三个月，去了8个国家。对于整个民宿市场，蒋皓并没有莫干山民宿店主沈蒋荣乐观，他认为这两年入场开民宿的很多都赔钱了，包括莫干山地区，生意也越来越不好做，有些地区市场饱和，同质化率高，消费需求较往年疲软。

　　另外，很多人还是抱着浪漫和情怀入场，以为每天遛狗、晒太阳就行了，事实上店铺需要专人打理，还要打扫卫生、办各种证照。下乡开民宿的另外一个风险变量，就是租房契约。民宿业主重金装修屋子，民宿生意火起来后，甚至有房屋业主反悔和恶意毁约，在合同租赁期未满，就将民宿产权收回自己经营，这种情况曾在云南出现多起案例。

　　近年去大理做乡村民宿的运营者，经历了更多诗、远方和现实的挣扎。三年前从广州去大理开民宿的阿岑，经历了洱海片区的环保风暴。

　　10月24日，阿岑接受本报记者采访时表示，来大理开民宿的分两类，一是以投资为目的，包括引入资本运作，这两年来都没赚到钱，很多亏损严重，洱海治理关停了很多民宿，一些重金投资的民宿最后也不了了之。

　　另一类是像她和朋友一样，来大理生活，开民宿只是她们的一种生活方式。对于这三年的营收，她表示没有亏钱，和预期相比，一切在可控范围，有盈余足够生活。

　　在和各地民宿经营者交流中，21世纪经济报道记者发现，乡村民宿市场有明显的地域、气候差异，北方地区的乡村民宿，大多经营时间只有半年，南方受季节影响更小。

　　十一假期，21世纪经济报道记者走访北戴河片区的民宿村，老板均反馈他们是五一假期开始营业，十一假期结束后歇业。北京顺义田家营村的民宿店老板则是十一月后停止接客。而乡村民宿本身定位也差异颇大，如果简单加以分类，一类是传统的农家乐，另一类是走中高档的奢华民宿。

　　沈蒋荣告诉21世纪经济报道记者，2015年以前，莫干山地区的民宿很多都还是初级版的农家乐，一间房每晚70到150块左右。他是莫干山最早做高端民宿的本村人，目前他还是德清县民宿行业协会副会长，经营着五栋民宿。每间房平时均价在1400元每天左右。莫干山现在已经是高端民宿的代名词，常年接待来自各地的学习和参观考察团。

　　沈蒋荣对高端民宿的发展比较乐观。他认为，中国人的旅游消费方式在发生变化，中产和富裕阶层的度假式消费让高端民宿迎来市场，大家是来这里住下休息，而不是去观光和打卡景点。但从他考察的很多片区来看，目前很多地方的民宿还停留在过去的农家乐模式。

　　在北方片区，消费能力最强的北京，周边也出现了类似的奢华民宿，位于怀柔区渤海镇北沟村慕田峪长城附近的“瓦厂酒店”，官网房价在每天一两千到八九千人民币之间。不过从记者走访来看，目前北京周边大多还是传统的农家乐、农家院，比如北京的延庆地区，夏季高峰期这里的民宿接近客满，价格多在每间房100到300元之间，农家院环境简陋但场面热闹。

　　以农家乐模式为典型的还有北戴河片区的民宿村，从北戴河海边进入草场村，几乎每隔三五米就能看到标着电话号码的民宿店招牌。十一国庆假期，当地村民告诉21世纪经济报道记者，五十块就可以住一晚。“反正就是睡一觉，为什么不住我们的店，省几百去吃点喝点。”草场村的一位民宿店大爷向记者揽客。

　　针对目前乡村民宿行业存在的问题，也是国家层面发文“提质升级”的重点，在上述促进乡村旅游发展提质升级行动方案中提到，目前部分地区乡村旅游外部连接景区道路、停车场等基础设施建设滞后，垃圾和污水等农村人居环境整治历史欠账多，乡村民宿、农家乐等产品和服务标准不完善，社会资本参与乡村旅游建设意愿不强、融资难度较大。

　　10月17日，一位老家在武汉郊区农村的农业系统官员告诉21世纪经济报道记者，发展乡村旅游和民宿，有利于提升乡村整洁卫生和生活便利，但政府鼓励去农村开民宿要避免千村一面和过度饱和。